Door In het kort
- Eén installatie, alle woningen. Geen ketel in je woning, geen eigen gascontract voor de verwarming.
- Wie de rekening stuurt, bepaalt je rechten. Een VvE of verhuurder stelt de warmteprijs zelf vast.
- Je hebt recht op een jaarafrekening met je verbruik, de kosten en de meetkosten erin.
Wat is blokverwarming?
Blokverwarming is een verwarmingsinstallatie die warmte maakt voor een heel gebouw en die over de losse woningen verdeelt. Meestal is dat een grote gasketel in de kelder of op het dak, soms een warmtepomp of een aansluiting op restwarmte. Je woning heeft daardoor geen eigen ketel en geen eigen gasaansluiting voor de verwarming. Je krijgt de warmte, en de rekening, van de partij die de installatie beheert: je verhuurder, je VvE of een warmteleverancier.
Blokverwarming en stadsverwarming: waar het verschil zit
Waar komt de warmte vandaan
- Blokverwarming
- Een installatie in je eigen gebouw
- Stadsverwarming
- Een warmtenet dat een wijk of stad bedient
Wie levert
- Blokverwarming
- Vaak de VvE of de verhuurder
- Stadsverwarming
- Een warmteleverancier met een ACM-vergunning
Geldt het ACM-maximumtarief
- Blokverwarming
- Niet bij levering door VvE of verhuurder
- Stadsverwarming
- Ja, bij aansluitingen tot 100 kW
Levert er in jouw gebouw wél een warmteleverancier met een vergunning, dan zit je feitelijk in het stadsverwarmingsregime en gelden de maximumtarieven en de storingsvergoeding onverkort.
Blokverwarming komt vooral voor in appartementencomplexen, flats en studentenhuisvesting — gebouwen waar één installatie goedkoper en eenvoudiger is dan tientallen losse ketels. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt blokverwarming daarom bij als een eigen hoofdverwarmingscategorie, naast individuele cv, stadsverwarming en elektrisch verwarmen.
Hoe werkt blokverwarming in een flat?
De centrale installatie warmt water op en pompt dat door leidingen langs alle woningen in het gebouw. In jouw woning komt dat water in de radiatoren of de vloerverwarming; het afgekoelde water gaat terug naar de installatie. Je meterkast bevat dus geen ketel, maar wel de leidingen en meestal een meter of een verdeler waarmee jouw aandeel wordt bepaald.
- De centrale ketel of warmtepomp warmt water op voor het hele gebouw;
- een pomp stuurt dat water door de stijgleidingen naar alle woningen;
- in je woning geeft het water zijn warmte af via radiatoren of vloerverwarming;
- het afgekoelde water stroomt terug, en jouw aandeel in het verbruik wordt apart bepaald.
Warm kraanwater kan op twee manieren geregeld zijn: uit dezelfde centrale installatie, of met een eigen boiler of geiser per woning. Dat verschil bepaalt of warm water op je warmteafrekening staat of op je eigen energierekening, dus het is de moeite waard om na te kijken hoe het in jouw gebouw zit.
Omdat de installatie van het gebouw is, is het onderhoud dat ook. Een storing of een radiator die niet warm wordt meld je bij de beheerder, de VvE of je verhuurder — niet bij een eigen installateur. Wat je zelf nog wél kunt doen is je radiatoren ontluchten; hoe dat gaat staat op verwarming ontluchten.
Wat kost blokverwarming per maand?
Dat hangt af van wie je de rekening stuurt, en dat is precies het punt dat vaak verkeerd wordt uitgelegd. De ACM stelt elk jaar maximumtarieven voor warmte vast, maar ACM ConsuWijzer is expliciet: «Krijgt u warmte van uw verhuurder of uw vve? Dan gelden deze maximale tarieven niet voor u.» Je verhuurder of VvE stelt de warmteprijs dan zelf vast. Wat er wel geldt, staat hieronder.
Wat is bij jou gemaximeerd, en wat niet?
Maximumtarief voor de warmte
- Warmteleverancier met vergunning
- Ja: € 40,97 per GJ in 2026
- Je VvE of verhuurder
- Nee, die prijs stelt hij zelf vast
Maximum vaste kosten
- Warmteleverancier met vergunning
- Ja: tot € 827,90 per jaar
- Je VvE of verhuurder
- Nee
Maximum meettarief
- Warmteleverancier met vergunning
- Ja: € 33,73 in 2026
- Je VvE of verhuurder
- Ja, hetzelfde maximum
Jaarafrekening
- Warmteleverancier met vergunning
- Ja
- Je VvE of verhuurder
- Ja, binnen 6 weken na de periode van 12 maanden
Vergoeding bij een storing
- Warmteleverancier met vergunning
- Ja: vanaf 8 uur zonder warmte
- Je VvE of verhuurder
- Nee
Waar je terechtkomt met een klacht
- Warmteleverancier met vergunning
- De ACM en de geschillencommissie
- Je VvE of verhuurder
- De VvE-vergadering of de Huurcommissie
Tarieven 2026, inclusief btw, voor aansluitingen tot 100 kW. Bron: ACM-tarievenbesluit warmteleveranciers 2026 en ACM ConsuWijzer, peildatum augustus 2026.
Dat je VvE of verhuurder de prijs zelf bepaalt, betekent niet dat hij mag vragen wat hij wil. De ACM tekent daarbij aan dat een hoger bedrag onredelijk kan zijn, en de toets daarop loopt via het huurrecht en niet via de energiewetgeving. In de praktijk komt het erop neer dat je de werkelijke kosten van het gebouw betaalt, verdeeld over de bewoners — geen commercieel tarief, maar ook geen wettelijk plafond.
Een vast maandbedrag noemen kunnen we niet, en dat zou ook misleidend zijn: het bedrag volgt uit de gasrekening van jouw gebouw, de isolatie ervan en de verdeelsleutel die jullie gebruiken. Wil je weten of jouw bedrag redelijk is, dan is de jaarafrekening het enige zinvolle vertrekpunt — daar staan de totale kosten van het gebouw en jouw aandeel erin.
Welk contract past bij jou: vast, variabel of dynamisch?
Twijfel je welke leverancier je moet kiezen? Onze experts vergelijken gratis met je mee (gratis dienst)
Welk contract past bij jou: vast, variabel of dynamisch?
Onze energie-experts zijn nu telefonisch gesloten. Vraag een gratis terugbelverzoek — we bellen je terug.
Hoe wordt jouw verbruik bepaald?
Hier geldt de wet juist wél voor je VvE of verhuurder. De Warmtewet verplicht hem om jouw verbruik zoveel mogelijk individueel te bepalen, en schrijft daarvoor drie methoden voor. Een individuele warmtemeter is het uitgangspunt; alleen als die te duur of technisch niet haalbaar is, mag het anders.
De drie manieren waarop je aandeel wordt vastgesteld
Individuele warmtemeter
- Wat er gemeten wordt
- De warmte die jouw woning binnenkomt, in gigajoule
- Wanneer dit mag
- Het uitgangspunt van de wet
Warmtekostenverdelers
- Wat er gemeten wordt
- Per radiator hoeveel warmte hij heeft afgegeven, als verdeelsleutel
- Wanneer dit mag
- Als een warmtemeter te duur of technisch niet mogelijk is
Een berekening
- Wat er gemeten wordt
- Je aandeel op basis van bijvoorbeeld oppervlakte of aantal radiatoren
- Wanneer dit mag
- Als ook verdelers niet haalbaar zijn
Voor het meten mag maximaal het ACM-meettarief worden gerekend: € 33,73 in 2026. Woon je in een appartement en heb je geen individuele meter, dan moet je leverancier kunnen aantonen waarom dat niet kon.
Verdelers en een berekening hebben een gevolg dat de moeite is om te weten: je betaalt dan niet zuiver voor je eigen verbruik, maar voor je aandeel in het gebouw. Stook je zuiniger dan je buren, dan zie je daar minder van terug dan bij een individuele meter — en stook je meer, dan geldt hetzelfde omgekeerd. Dat is geen fout in de afrekening maar een eigenschap van de methode.
Wat als je het niet eens bent met de afrekening?
Begin bij de partij die de rekening stuurt, en vraag om de onderbouwing: de totale energiekosten van het gebouw, de verdeelsleutel en jouw meterstanden of verdelerstanden. Komt daar geen bevredigend antwoord, dan hangt de vervolgstap af van of je huurt of eigenaar bent. De ACM is hier niet je loket voor het tarief.
Drie routes, en ze sluiten elkaar niet uit
- Je huurt: dien een schriftelijke klacht in bij je verhuurder, en kom je er niet uit, dan is de Huurcommissie de volgende stap;
- Je bent eigenaar: de warmtekosten en de verdeelsleutel zijn een besluit van de VvE-vergadering, dus daar hoort het gesprek;
- Gaat het om de meet- of factuurregels — geen jaarafrekening, geen verbruiksgegevens, een meettarief boven het maximum — dan kun je dat bij de ACM melden.
Wat er minimaal op je jaarafrekening hoort te staan, is voorgeschreven: de periode, je verbruik, de kosten daarvan, de vaste kosten en de meetkosten. Ontbreekt een van die onderdelen, dan is dat een concreet punt om aan te kaarten in plaats van een gevoel dat het te duur is.
Kun je de temperatuur zelf regelen?
In je eigen woning wel, maar minder ver dan met een eigen ketel. De centrale installatie bepaalt de temperatuur van het water dat je woning binnenkomt; jij regelt hoeveel warmte je daarvan afneemt, met je thermostaat en de radiatorkranen. Wat je niet zelf instelt, is de aanvoertemperatuur en het moment waarop de installatie aan- en uitgaat.
Dat heeft ook gevolgen voor een slimme thermostaat. Wat wel en niet werkt op een collectieve installatie:
- Werkt wel: een klokprogramma, bediening op afstand en inzicht in je binnentemperatuur;
- Werkt niet: functies die de ketel zelf bijregelen, zoals modulerend verwarmen — die ketel is niet van jou;
- Onzeker: de aansluiting zelf, want niet elk model past op een regelunit van een collectieve installatie. Vraag de beheerder wat er hangt vóór je koopt.
Blijft een radiator koud terwijl de rest van je woning warm wordt, dan is dat meestal lucht in het systeem en geen storing van het gebouw. Bijvullen is bij blokverwarming niet aan jou: er zit geen vulkraan voor de bewoner aan het systeem, dus meld drukverlies bij de beheerder.
Veelgestelde vragen over blokverwarming
Niet rechtstreeks. Het prijsplafond van 2023 werkte via het eigen energiecontract, en dat hebben huishoudens met een blokaansluiting niet. Daarom kwam er een aparte regeling: de Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen, ingevoerd in april 2023 en uitsluitend bedoeld voor het jaar 2023. De aanvraagtermijn sloot op 31 oktober 2023 en de tegemoetkoming werd verrekend met de afrekening over 2023. Er is geen opvolger: voor 2026 bestaat er geen landelijke compensatieregeling voor blokverwarming.
De verdeling zelf is een besluit van de VvE, maar niet volledig vrij. De Warmtewet verplicht om het verbruik zoveel mogelijk individueel te bepalen — met een warmtemeter, en als dat niet kan met warmtekostenverdelers of een berekening. Een verdeelsleutel puur op oppervlakte mag dus alleen als individueel meten aantoonbaar te duur of technisch onmogelijk is. Voor het meten mag maximaal het ACM-meettarief worden gerekend, in 2026 € 33,73 per jaar.
Voor je warmte niet: die komt uit de installatie van het gebouw en daar zit geen leverancierskeuze op. Voor je stroom wel. Elektriciteit loopt bij blokverwarming vrijwel altijd via je eigen meter en je eigen contract, dus je kunt daar net als iedere andere consument jaarlijks overstappen. Omdat je geen gascontract hebt, vergelijk je alleen stroom — dat is een kleiner maar eenvoudiger vergelijk.
Bronnen & verificatie
ACM ConsuWijzer — maximale warmtetarieven · ACM — warmte doorleveren als verhuurder of vereniging van eigenaren · ACM — uw rechten bij warmte via uw verhuurder · ACM — meten of berekenen van uw warmteverbruik · ACM — tarievenbesluit warmteleveranciers 2026 · Rijksoverheid — Tijdelijke subsidieregeling tegemoetkoming blokaansluitingen .
Meer over collectieve warmte